By Noa Kidum
•
19 Sep, 2023
כל ישראלי ממוצע ירכוש לפחות דירה אחת במהלך חייו. אם כבר החלטתם על רכישת דירה מיד שנייה כדאי שתעצרו רגע ותבדקו - על מנת שהחלום לא יהפוך במהרה לסיוט מתמשך. הרי לא כל יום קונים דירה. מדובר בעסקה גדולה עם השלכות חשובות לעתיד המשפחה וכלכלתה. לפיכך, לפני שאתם "רצים" לחתום על זיכרון דברים או הסכם, חשוב לנהוג באחריות ולהימנע מלקחת על עצמכם התחייבויות שלא תוכלו לעמוד בהן. בנוסף, מומלץ שלא לוותר על שכירת אנשי מקצוע אשר יכולים להביא אתכם אל היעד הנכסף בזהירות ובמהירות. להלן 10 מפתחות שיפתחו לכם את הדלת לדירה חדשה: מפתח 1 - בדיקת הדירה וסביבתה הדירה מצאה חן? יופי! אבל רגע לפני ש"סוגרים עסקה" כדאי לבקר בדירה וסביבתה יותר מפעם אחת, לפגוש שכנים ולסייר בשטחים המשותפים. בכל ביקור תקבלו פרטים נוספים שמרוב התלהבות לא שמתם אליהם לב בפעם הראשונה כגון: כמות האור והצל, רעש כתוצאה מקרבה לכביש ראשי, מיקום צהרון ו/או גן ילדים ו/או בית ספר ו/או מבנה ציבור, מיקום אנטנות סלולאריות וחדרי שנאים של חברת החשמל. כאשר מבקרים בדירה אסור להתבייש לשאול שאלות, לפתוח חלונות, להדליק אור ולפתוח ברזים ותריסים. לא בטוחים לגבי המחיר המבוקש? לפני סוגרים על מחיר ניתן לקבל אומדן עסקאות קודמות באתר רשות המיסים. לחילופין, אפשר לקבל ממתווך בעסקה דו"ח ניתוח שוק עדכני. מפתח 2 - בדיקת תעודת הזהות של הדירה חובה לבדוק את המרשמים השונים הנוגעים לדירה כגון נסח טאבו, אישור רמ"י, אישור זכויות חברה משכנת, דוח עיון מרשם המשכונות וכיוצ"ב המדובר באישורים מהותיים המהווים את תעודת הזהות של הדירה וצמודותיה (מחסן, חניה רכוש משותף וכיוצ"ב). מלבד בדיקה לגבי זהות הבעלים של הדירה אפשר לקבל מידע עדכני בדבר זכויות צד ג', שעבודים, עיקולים, צווים, תיקי הוצל"פ ותיקי תכנון ובניה. אישורים אלה הינם הכרחיים לצורך המשך הליך המכירה או הרכישה. מפתח 3 - בדק בית/בדיקת חריגות בניה מומלץ לפנות לחברה לביקורת מבנים על מנת לקבל נתונים ומידע על איכות הבנייה של הדירה ומצבה הפיזי, מתקניה ומערכותיה השונים, כמו גם איתור של ליקויי בנייה, ליקויים הנדסיים, רטיבויות, נזילות, מצב הבניין והרכוש המשותף. באם ישנו מידע או חשש כי בדירה בוצעו חריגות בניה ללא היתר (פרגולה במרפסת, סגירת חלון או דלת, סגירת מרפסת וכיוצ"ב) מומלץ להסדיר נושאים אלה טרם החתימה על הסכם. במועד החתימה על הסכם המכר יידרש המוכר להצהיר בעניין זה ולהצהרה כאמור שתינתן בחוסר תום לב יש השלכות משפטיות העלולות לגרום לביטול ההסכם ולתשלום של הפיצוי המוסכם או לחילופין לאכיפת ההסכם ותשלום ההוצאות שהוצאו על ידי הרוכש בגין הכשרת החריגה (כמובן במידה וניתן להכשירה). עו"ד טוב יידע להביא את הצדדים להסכמות מבעוד מועד בעניין חריגות הבניה. מפתח 4 - הלוואת מימון ומשכנתא בבואכם לרכוש דירה כדאי לקבל מבעוד מועד אישור עקרוני לקבלת הלוואה ו/או משכנתא וזאת טרם חתימה על ההסכם. המשמעות של אישור עקרוני הינה כי הבנק למשכנתאות בהתאם לנתונים שנמסרו לו מסכים ברמת העיקרון להעניק לרוכשים הלוואת משכנתא בגובה מסוים למימון רכישת הדירה. אם חתמתם על הסכם ולא אישרו לכם לבסוף את המשכנתא אתם עלולים לשלם למוכר את הפיצוי המוסכם. כמו כן, במידה ועל הדירה הנרכשת רובצת משכנתא של המוכר יש לברר מראש מהי יתרת הסילוק המלאה שלה שכן לנתון זה יש חשיבות רבה כאשר מסכימים על לוח התשלומים. מפתח 5 - תשריט הנכס ותיק הרשות המקומית טרם רכישת הדירה מומלץ לעיין בתשריט הדירה אשר מהווה את התוכנית המחייבת לגבי הדירה מבחינת שטח, גבולות, חלוקה פנימית, תוספות הצמדות וכו'. לפי התשריט ניתן לראות שלא נעשו שינויים בדירה ובצמוד לה ואם כן, מה השינויים שנעשו. כמו כן מומלץ לבדוק במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית. כמו כן, ביקור בוועדה לתכנון ולבניה יניב מידע נוסף האם קיימות על הדירה חריגות בנייה, צווי הריסה, חוב בהיטל השבחה ועוד. מפתח 6 - מס רכישה/מס שבח/היטל השבחה עסקאות במקרקעין חייבות בתשלום מסים. בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין כל רוכש חייב לשלם מס רכישה אשר נקבע לפי מדרגות מס המחושבות משווי התמורה בגין הנכס וישנה חשיבות לא מעטה לעובדה האם לרוכש יש דירת מגורים נוספת (שאז ישלם מס בגובה 8% משווי העסקה) או האם זוהי דירתו הראשונה והיחידה (אם רכש דירה יחידה עד סך של 1,600,175 ש"ח יהיה פטור). חשוב לברר מראש מהו סכום המס אותו יש לשלם קודם לרכישת הדירה, נתון זה עלול להיות משמעותי בשקלול העלויות הכוללות לנכס. ישנה גם חשיבות רבה לבדיקת המסים הצפויים בגין המכירה כגון מס שבח והיטל השבחה היות ותשלומים אלה חלים על המוכר. תוצאות בדיקה מראש של תשלומים אלה (במיוחד אם לא מגיע למוכר פטור בגין דירה מזכה או דירה שהתקבלה בירושה) עלולה להשפיע על כדאיות העסקה ולכן מדובר בנתונים שעל המוכר לדעת אותם טרם חתימה על הסכם המכר. מפתח 7 - עלויות נלוות לעסקת מקרקעין גם למוכר וגם לרוכש חשוב לברר מראש מהן ההוצאות הכספיות הנלוות לעסקה וכמובן להיערך מראש מבחינת המימון ובניית התקציב ומועדיו. הוצאות ותשלומים שיש להביא בחשבון הינם: דמי תיווך, שכ"ט עורך דין, מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה, אגרות רישום טאבו/חברה משכנת ושליחויות, עלויות פתיחת תיק משכנתא או גרירתה לרבות שמאות לדירה, תיקונים ו/או שיפוצים נדרשים. מפתח 8 - זיכרון דברים בהתאם לפסיקת בתי המשפט זיכרון דברים הינו מסמך בעל תוקף משפטי מחייב כמו הסכם לכל דבר ועניין אשר מתחיל את מרוץ הזמן בחובת הדיווח לרשויות המס וככזה ההמלצה הגורפת הינה להימנע ככל שניתן מחתימה על כל מסמך מחייב בטרם הושלמו כל הבדיקות המשפטיות והאחרות של הדירה. שימו לב! זיכרון דברים כובל את הצדדים לתנאי העסקה המפורשים שהוסכמו במסגרתו ואינו מאפשר גמישות, גם אם לאחר ביצוע כל הבדיקות מתברר שישנם שינויים ו/או תנאים שמחייבים את שינוי ההסכמות שהוסכמו בין הצדדים בזיכרון הדברים. לכן, אם כבר זיכרון דברים אז חובה שייעשה ע"י עו"ד. מפתח 9 – קביעת מועד לחתימת הסכם המכר לחתימה של הסכם המכר יש להגיע רק לאחר שהושלמו כל הבדיקות הנדרשות, הוצאו כל האישורים הנדרשים, הוסכם הנוסח הסופי של ההסכם לאחר שהצדדים קראו ובחנו את פרטי ההסכם ובעצם העסקה הבשילה לכדי גמירות דעת של הצדדים להתחייב לה. לאחר החתימה חשוב לקבל עותק מלא של ההסכם על כל נספחיו שכן הצדדים יידרשו להציג את ההסכם כאסמכתא לקבלה של תשלומים כספיים וכן לצורך קבלת מימון בנקאי. חשיבות עליונה!!! - לבצע מייד בסמוך לחתימת ההסכם רישום של הערת אזהרה/משכון/הערה בחברה המשכנת על מנת להבטיח את זכויותיו של הרוכש בנכס ולמנוע את מכירתו ו/או שעבודו לצד ג' כלשהו. מפתח 10 - חשיבות ליווי מקצועי בתהליך במסגרת עסקאות נדל"ן אסור לוותר על שירותיו של עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין. עוה"ד יבצע עבור רוכש הדירה את כל הבדיקות הנדרשות וייבחן בעיניים מקצועיות ואובייקטיביות את כלל ההיבטים המשפטיים בקשר עם נכס המקרקעין, לרבות, מצב רישום הזכויות בנכס, עיקולים, שעבודים, מידע תכנוני, היבטי מס וכיוצ"ב. האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. כאמור, ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לצדדים הוצאות רבות וזמן יקר.
