מאמרים

כל ישראלי ממוצע ירכוש לפחות דירה אחת במהלך חייו. אם כבר החלטתם על רכישת דירה מיד שנייה כדאי שתעצרו רגע ותבדקו - על מנת שהחלום לא יהפוך במהרה לסיוט מתמשך. הרי לא כל יום קונים דירה. מדובר בעסקה גדולה עם השלכות חשובות לעתיד המשפחה וכלכלתה. לפיכך, לפני שאתם "רצים" לחתום על זיכרון דברים או הסכם, חשוב לנהוג באחריות ולהימנע מלקחת על עצמכם התחייבויות שלא תוכלו לעמוד בהן. בנוסף, מומלץ שלא לוותר על שכירת אנשי מקצוע אשר יכולים להביא אתכם אל היעד הנכסף בזהירות ובמהירות. להלן 10 מפתחות שיפתחו לכם את הדלת לדירה חדשה: מפתח 1 - בדיקת הדירה וסביבתה הדירה מצאה חן? יופי! אבל רגע לפני ש"סוגרים עסקה" כדאי לבקר בדירה וסביבתה יותר מפעם אחת, לפגוש שכנים ולסייר בשטחים המשותפים. בכל ביקור תקבלו פרטים נוספים שמרוב התלהבות לא שמתם אליהם לב בפעם הראשונה כגון: כמות האור והצל, רעש כתוצאה מקרבה לכביש ראשי, מיקום צהרון ו/או גן ילדים ו/או בית ספר ו/או מבנה ציבור, מיקום אנטנות סלולאריות וחדרי שנאים של חברת החשמל. כאשר מבקרים בדירה אסור להתבייש לשאול שאלות, לפתוח חלונות, להדליק אור ולפתוח ברזים ותריסים. לא בטוחים לגבי המחיר המבוקש? לפני סוגרים על מחיר ניתן לקבל אומדן עסקאות קודמות באתר רשות המיסים. לחילופין, אפשר לקבל ממתווך בעסקה דו"ח ניתוח שוק עדכני. מפתח 2 - בדיקת תעודת הזהות של הדירה חובה לבדוק את המרשמים השונים הנוגעים לדירה כגון נסח טאבו, אישור רמ"י, אישור זכויות חברה משכנת, דוח עיון מרשם המשכונות וכיוצ"ב המדובר באישורים מהותיים המהווים את תעודת הזהות של הדירה וצמודותיה (מחסן, חניה רכוש משותף וכיוצ"ב). מלבד בדיקה לגבי זהות הבעלים של הדירה אפשר לקבל מידע עדכני בדבר זכויות צד ג', שעבודים, עיקולים, צווים, תיקי הוצל"פ ותיקי תכנון ובניה. אישורים אלה הינם הכרחיים לצורך המשך הליך המכירה או הרכישה. מפתח 3 - בדק בית/בדיקת חריגות בניה מומלץ לפנות לחברה לביקורת מבנים על מנת לקבל נתונים ומידע על איכות הבנייה של הדירה ומצבה הפיזי, מתקניה ומערכותיה השונים, כמו גם איתור של ליקויי בנייה, ליקויים הנדסיים, רטיבויות, נזילות, מצב הבניין והרכוש המשותף. באם ישנו מידע או חשש כי בדירה בוצעו חריגות בניה ללא היתר (פרגולה במרפסת, סגירת חלון או דלת, סגירת מרפסת וכיוצ"ב) מומלץ להסדיר נושאים אלה טרם החתימה על הסכם. במועד החתימה על הסכם המכר יידרש המוכר להצהיר בעניין זה ולהצהרה כאמור שתינתן בחוסר תום לב יש השלכות משפטיות העלולות לגרום לביטול ההסכם ולתשלום של הפיצוי המוסכם או לחילופין לאכיפת ההסכם ותשלום ההוצאות שהוצאו על ידי הרוכש בגין הכשרת החריגה (כמובן במידה וניתן להכשירה). עו"ד טוב יידע להביא את הצדדים להסכמות מבעוד מועד בעניין חריגות הבניה. מפתח 4 - הלוואת מימון ומשכנתא בבואכם לרכוש דירה כדאי לקבל מבעוד מועד אישור עקרוני לקבלת הלוואה ו/או משכנתא וזאת טרם חתימה על ההסכם. המשמעות של אישור עקרוני הינה כי הבנק למשכנתאות בהתאם לנתונים שנמסרו לו מסכים ברמת העיקרון להעניק לרוכשים הלוואת משכנתא בגובה מסוים למימון רכישת הדירה. אם חתמתם על הסכם ולא אישרו לכם לבסוף את המשכנתא אתם עלולים לשלם למוכר את הפיצוי המוסכם. כמו כן, במידה ועל הדירה הנרכשת רובצת משכנתא של המוכר יש לברר מראש מהי יתרת הסילוק המלאה שלה שכן לנתון זה יש חשיבות רבה כאשר מסכימים על לוח התשלומים. מפתח 5 - תשריט הנכס ותיק הרשות המקומית טרם רכישת הדירה מומלץ לעיין בתשריט הדירה אשר מהווה את התוכנית המחייבת לגבי הדירה מבחינת שטח, גבולות, חלוקה פנימית, תוספות הצמדות וכו'. לפי התשריט ניתן לראות שלא נעשו שינויים בדירה ובצמוד לה ואם כן, מה השינויים שנעשו. כמו כן מומלץ לבדוק במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית. כמו כן, ביקור בוועדה לתכנון ולבניה יניב מידע נוסף האם קיימות על הדירה חריגות בנייה, צווי הריסה, חוב בהיטל השבחה ועוד. מפתח 6 - מס רכישה/מס שבח/היטל השבחה עסקאות במקרקעין חייבות בתשלום מסים. בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין כל רוכש חייב לשלם מס רכישה אשר נקבע לפי מדרגות מס המחושבות משווי התמורה בגין הנכס וישנה חשיבות לא מעטה לעובדה האם לרוכש יש דירת מגורים נוספת (שאז ישלם מס בגובה 8% משווי העסקה) או האם זוהי דירתו הראשונה והיחידה (אם רכש דירה יחידה עד סך של 1,600,175 ש"ח יהיה פטור). חשוב לברר מראש מהו סכום המס אותו יש לשלם קודם לרכישת הדירה, נתון זה עלול להיות משמעותי בשקלול העלויות הכוללות לנכס. ישנה גם חשיבות רבה לבדיקת המסים הצפויים בגין המכירה כגון מס שבח והיטל השבחה היות ותשלומים אלה חלים על המוכר. תוצאות בדיקה מראש של תשלומים אלה (במיוחד אם לא מגיע למוכר פטור בגין דירה מזכה או דירה שהתקבלה בירושה) עלולה להשפיע על כדאיות העסקה ולכן מדובר בנתונים שעל המוכר לדעת אותם טרם חתימה על הסכם המכר. מפתח 7 - עלויות נלוות לעסקת מקרקעין גם למוכר וגם לרוכש חשוב לברר מראש מהן ההוצאות הכספיות הנלוות לעסקה וכמובן להיערך מראש מבחינת המימון ובניית התקציב ומועדיו. הוצאות ותשלומים שיש להביא בחשבון הינם: דמי תיווך, שכ"ט עורך דין, מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה, אגרות רישום טאבו/חברה משכנת ושליחויות, עלויות פתיחת תיק משכנתא או גרירתה לרבות שמאות לדירה, תיקונים ו/או שיפוצים נדרשים. מפתח 8 - זיכרון דברים בהתאם לפסיקת בתי המשפט זיכרון דברים הינו מסמך בעל תוקף משפטי מחייב כמו הסכם לכל דבר ועניין אשר מתחיל את מרוץ הזמן בחובת הדיווח לרשויות המס וככזה ההמלצה הגורפת הינה להימנע ככל שניתן מחתימה על כל מסמך מחייב בטרם הושלמו כל הבדיקות המשפטיות והאחרות של הדירה. שימו לב! זיכרון דברים כובל את הצדדים לתנאי העסקה המפורשים שהוסכמו במסגרתו ואינו מאפשר גמישות, גם אם לאחר ביצוע כל הבדיקות מתברר שישנם שינויים ו/או תנאים שמחייבים את שינוי ההסכמות שהוסכמו בין הצדדים בזיכרון הדברים. לכן, אם כבר זיכרון דברים אז חובה שייעשה ע"י עו"ד. מפתח 9 – קביעת מועד לחתימת הסכם המכר לחתימה של הסכם המכר יש להגיע רק לאחר שהושלמו כל הבדיקות הנדרשות, הוצאו כל האישורים הנדרשים, הוסכם הנוסח הסופי של ההסכם לאחר שהצדדים קראו ובחנו את פרטי ההסכם ובעצם העסקה הבשילה לכדי גמירות דעת של הצדדים להתחייב לה. לאחר החתימה חשוב לקבל עותק מלא של ההסכם על כל נספחיו שכן הצדדים יידרשו להציג את ההסכם כאסמכתא לקבלה של תשלומים כספיים וכן לצורך קבלת מימון בנקאי. חשיבות עליונה!!! - לבצע מייד בסמוך לחתימת ההסכם רישום של הערת אזהרה/משכון/הערה בחברה המשכנת על מנת להבטיח את זכויותיו של הרוכש בנכס ולמנוע את מכירתו ו/או שעבודו לצד ג' כלשהו. מפתח 10 - חשיבות ליווי מקצועי בתהליך במסגרת עסקאות נדל"ן אסור לוותר על שירותיו של עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין. עוה"ד יבצע עבור רוכש הדירה את כל הבדיקות הנדרשות וייבחן בעיניים מקצועיות ואובייקטיביות את כלל ההיבטים המשפטיים בקשר עם נכס המקרקעין, לרבות, מצב רישום הזכויות בנכס, עיקולים, שעבודים, מידע תכנוני, היבטי מס וכיוצ"ב. האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. כאמור, ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לצדדים הוצאות רבות וזמן יקר.

ישראלים רבים בוחרים לרכוש מגרש עליו יקימו את ביתם - מבצרם. המדובר בעסקה גדולה עם השלכות חשובות לעתיד המשפחה וכלכלתה, לפיכך, אסור לוותר על שכירת אנשי מקצוע אשר יכולים להביא אתכם אל היעד הנכסף בזהירות ובמהירות. להלן 10 אבני דרך לרכישת מגרש החלומות: 1. בדיקת המגרש וסביבתו - כדאי לבקר במגרש יותר מפעם אחת. בכל ביקור תקבלו מידע נוסף בנוגע למפגעי רעש, נתיבי תחבורה ציבורית, מיקום מוסדות חינוך וגנים ציבוריים, מיקום אנטנות סלולאריות וחדרי שנאים של חברת החשמל. 2. בדיקת תעודת הזהות של הקרקע - חובה לבדוק את המרשמים השונים הנוגעים למגרש כגון: נסח טאבו, אישור והסכם חכירה מרמ"י, דו"ח עיון מרשם המשכונות. המדובר באישורים מהותיים המהווים את תעודת הזהות של הקרקע. מאישורים אלה תוכלו ללמוד על זהות הבעלים ולקבל מידע עדכני בדבר זכויות צד ג', משכנתאות, מגבלות, שעבודים, עיקולים, צווים וכדו'. בנוסף, יש לבדוק אם נרשמו מגבלות תכנוניות על הקרקע (הפקעות). 3. בחירת יועצים מקצועיים לפני הרכישה - מומלץ לבחור אדריכל, עו"ד, שמאי ומודד אשר ילוו אתכם בהליך הרכישה והליך הבניה ויקטינו את הסיכויים שלכם לעשות טעויות. ייעוץ ראשוני עם אדריכל יוודא המגרש שבחרתם אכן מתאים לבניית בית החלומות שלכם וימנע מצב בו תגלו רק בדיעבד כי נתוני המגרש אינם מאפשרים זאת ויחסכו לכם עוגמת נפש רבה בהמשך. 4. בירור המצב התכנוני של הקרקע - המצב התכנוני נקבע בתוכנית המתאר (תב"ע). התב"ע שחלה על המגרש מגדירה את ייעוד הקרקע, אחוזי הבניה, מספר יחידות הדיור, מספר הקומות, קווי הבניין, הפקעות ומגבלות והנחיות תכנוניות לגבי עיצוב המבנה. ניתן לקבל המידע התכנוני בוועדה המקומית לתכנון ולבניה. 5. מסים - (א) מיסי בניה והיטלים - מומלץ לברר מראש את שיעור המסים וההיטלים אותם אתם צפויים לשלם כתנאי לקבלת היתר בניה. יש לבדוק באיזה מידה שולמו ההיטלים בעבר (רכיב הקרקע ורכיב הבניה) ומה היקף התשלום שנותר לצורך קבלת היתר הבניה. (ב) מסים בקשר עם עסקת המקרקעין - עסקת מקרקעין מחייבת בתשלום מסים שונים: היטל השבחה, מס שבח, דמי הסכמה רמ"י (מוכר) ומס רכישה (קונה). בדיקה מראש של תשלומים אלה תשפיע על כדאיות העסקה. (ג) מס רכישה - מס הרכישה עומד היום על 6% משווי העסקה. לא הרבה אנשים יודעים אבל ניתן לקבל החזר כחריג לשיעור מס הרכישה נקבע כי במקרה של רכישת מגרש אשר נכון למועד העסקה קיימת לגביו תוכנית בניה תקפה אשר התקבל בגינה היתר בניה (לפחות דירת מגורים אחת) בתוך שנתיים ממועד רכישת הקרקע – תתוקן שומת מס הרכישה לשיעור של 5% בלבד – דהיינו לרוכש יינתן החזר כספי בשיעור 1%. כל מה שצריך לעשות זה לגשת עם היתר הבניה למחלקת שומה ולבקש את תיקונה. 6. הלוואות מימון ומשכנתא - דאגו לקבל אישור עקרוני לקבלת משכנתא וזאת טרם החתימה על ההסכם. המשמעות של אישור עקרוני הינה כי הבנק למשכנתאות מסכים לתת מימון לרכישת הקרקע. 7. עלויות נלוות לעסקת מקרקעין - גם למוכר וגם לרוכש חשוב לברר מראש מהן ההוצאות הכספיות הנלוות לעסקה וכמובן להיערך מראש מבחינת המימון ובניית התקציב ומועדיו. הוצאות ותשלומים שיש להביא בחשבון הינם: דמי תיווך, שכ"ט עו"ד. מסים, אגרות, עלות מודד, אדריכל, בודק קרקע, עלויות פתיחת תיק משכנתא, שמאות וכמובן – עלויות הבניה. 8. זיכרון דברים – כן או לא? - בהתאם לפסיקת בתי המשפט זיכרון דברים הינו מסמך בעל תוקף משפטי מחייב אשר מתחיל את מרוץ הזמן בחובת הדיווח לרשויות המס וככזה ההמלצה הגורפת הינה להימנע מכל התחייבות בכתב בטרם הושלמו כל הבדיקות המשפטיות והאחרות של הקרקע. שימו לב! זיכרון דברים כובל את הצדדים לתנאי העסקה המפורשים שהוסכמו במסגרתו ואינו מאפשר גמישות במו"מ. 9. קביעת מועד לחתימת ההסכם - קובעים מועד לחתימה רק לאחר שהושלמו כל הבדיקות, התקבלו כל האישורים הנדרשים, הוסכם הנוסח הסופי של ההסכם ולאחר שהצדדים קראו ובחנו את פרטיו. 10. חשיבות ליווי משפטי - במסגרת עסקאות נדל"ן אסור לוותר על שירותיו של עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין. עוה"ד יסייע לרוכש הקרקע לערוך את כל הבדיקות הנדרשות וייבחן בעיניים מקצועיות ואובייקטיביות את כלל ההיבטים המשפטיים בקשר עם המקרקעין. האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. כאמור, ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לצדדים הוצאות רבות וזמן יקר. משרדי מתמחה בניהול עסקאות נדל"ן, מכירה, רכישה וירושה של מגרשים, דירות, בתים פרטיים, מקבלן ו/או מיד שנייה. אשמח לעמוד לשירותכם בכל עת.

מתלבטים האם לרכוש דירה חדשה מקבלן או לרכוש דירה מיד שנייה? כאשר אתם רוכשים דירה מיד שנייה תוכלו לקבל את ההחלטה לאחר שבחנתם את הדירה, הבניין והסביבה. דהיינו - מה שאתם רואים זה בדרך כלל מה שאתם קונים! לעומת זאת, כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, לעיתים כל המידע שאתם מקבלים בשלב הראשוני מסתכם בהדמיה ממוחשבת ותוכניות על הנייר. לפיכך, הסיכון ברכישת דירה מקבלן על הנייר גדול ומשמעותי יותר מהסיכון ברכישת דירה מיד שנייה ובכל זאת קונים רבים "חוסכים" וניגשים לבצע עסקאות עם קבלנים מבלי לקבל ייעוץ וליווי משפטי מתאים. בד בבד עם תנופת הבנייה בארצנו, אנו מוצפים במבצעי מכירות ומסעות פרסום אגרסיביים של קבלנים ויזמים. קונים ש"נתפסים" בחכתם מקבלים לידיהם כתבי התחייבות והסכמים המונים עשרות עמודים המנוסחים בשפה משפטית מורכבת. חשוב שתדעו! הסכמים אלה אינם מאזנים, בדרך כלל, בין האינטרסים של הקבלן לבין האינטרסים של הקונה. הסעיפים הכלולים בהם, נועדו בעיקר להגן על האינטרסים של הקבלן ו/או היזם. יתרה מכך, במרבית ההסכמים כלולים סעיפים דרקוניים שאינם סבירים עבור הקונה ואף עלולים לפגוע בו ובזכויותיו. אז אם כבר בחרתם לרכוש דירה מקבלן, חשוב מאוד שתדעו שעורך הדין של הקבלן , לו אתם גם משלמים שכר טרחה, כלל אינו מייצג אתכם , אלא אך ורק את האינטרסים של הקבלן! כמו כן, חשוב שתדעו שההסכם אותו העביר לכם הקבלן אינו בבחינת "תורה מסיני" וניתן לבקש ערוך בו שינויים אשר יביאו לידי ביטוי גם את האינטרסים של הקונה ויגנו על כספו. עורך דין המייצג קונה מקבלן יבדוק, בין היתר, את הנושאים הבאים: חוסנם הכלכלי של הקבלן ו/או היזם. המצב התכנוני של הדירה ו/או הבניין והיתר הבניה של הפרוייקט. הביטחונות הניתנים לרוכש דירה מקבלן להבטחת כספו עד לקבלת החזקה בדירה (ערבויות בנקאיות/הערת אזהרה/מכתב החרגה וכיוצ"ב). התחייבות הקבלן לעמידה בלוחות הזמנים והפיצוי שישולם לקונה במקרה של איחור שלא כדין. התחייבות הקבלן לתיקון פגמים וליקויים שיתגלו בעת מסירת החזקה בדירה ו/או בשנת הבדק. הגבלת אפשרויות הקבלן לבצע שינויים בדירה, בבניין ובפרויקט אשר יש בהם כדי לפגוע בזכויותיו של הקונה. קביעת מנגנונים לביצוע תוספות ושינויים במפרט והגבלת העלויות החלות על הקונה. הכנסת שינויים למפרט הטכני. לפיכך, ההמלצה החד משמעית הינה שעל קונה דירה מקבלן להיות מיוצג על ידי עורך דין מטעמו אשר בקיא בתחום המקרקעין ואשר ייצג את האינטרסים של הקונה ויגן עליהם. משרדי מתמחה בניהול עסקאות נדל"ן, מכירה, רכישה וירושה של מגרשים, דירות, בתים פרטיים, מקבלן ו/או מיד שנייה. אשמח לעמוד לשירותכם בכל עת.

בישראל של שנת 2023, פוסט קורונה, מתחרים עורכי דין רבים על הזכות לייצג קונה או מוכר פוטנציאלי של נכס מקרקעין – כיצד תבחרו עו"ד מתאים לנהל את עסקת הנדל"ן שלכם? עסקת נדל"ן משמעה עסקה יקרה ומורכבת מאוד בפן המשפטי והפרוצדוראלי. מומלץ ואף הכרחי שהצדדים לעסקת נדל"ן יהיו מיוצגים על ידי עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין אשר ידאג להגן על האינטרסים המשפטיים והכלכליים שלהם, בכל היבטי העסקה, מתחילתה ועד סופה ולוודא שהיא תסתיים ברישום. טעות נפוצה של אלה המבקשים ל"חסוך בהוצאות" ולהסתפק בעו"ד שכן, מכר רחוק או בן משפחה שאינו מתמחה בתחום המקרקעין (שגם ככל הנראה אינו מבוטח כראוי בתחום זה) עלולה להוביל לכך שהעסקה כלל לא תצא לפועל או לחילופין לטעויות הרסניות שעלויות תיקונן גבוהות. בטרם תבחרו את עוה"ד שלכם בדקו אם קיבלתם את כל המידע הרלוונטי לגבי אפשרויות הפעולה המשפטיות המתאימות למקרה הספציפי שלכם, אומדן זמן לסיום הטיפול והעלויות הכרוכות. כמו כן, לא ניתן לוותר על כימיה בינכם ובין עוה"ד אשר תגרום לכם להרגיש בנוח לשאול את כל השאלות ולבקש הסברים נוספים במידת הצורך. מרכיבים הכרחיים נוספים בבחירת עוה"ד הינם זמינות ונוחות. כדאי לבחור במשרד אשר נמצא קרוב למקום מגוריכם ו/או למקום עבודתכם כדי להקל עליכם בהבאת מסמכים ו/או קיום פגישות. בנוסף כדאי ורצוי שעוה"ד שלכם יהיה זמין לכם טלפונית, במייל, בוואטסאפ או בכל אמצעי תקשורת אחר שמתאים לכם. זהו גם אחד היתרונות של משרדי בוטיק מקומיים קטנים יותר אשר מציעים לצד ייעוץ משפטי מקצועי גם יחס אישי לכל לקוח. ולסיום – "כשמזיזים הרים ... לא מסתכלים על הפירורים!" כשזה נוגע לשכר הטרחה, בדומה לשירותים מקצועיים אחרים, רצוי מאוד להשוות מחירים ולוודא כי קיבלתם הצעת שכר טרחה הוגנת וסבירה. בדיוק כפי שעו"ד יקר אינו בהכרח עו"ד טוב יותר, כך צריכה להידלק לכם נורת אזהרה אדומה כאשר אתם מקבלים הצעת שכר טרחה נמוכה באופן משמעותי מהמקובל בשוק. ניהול עסקת נדל"ן דורשת טיפול אינטנסיבי, ביצוע בדיקות משפטיות וירידה לפרטי פרטים. לפיכך, הצעת שכר טרחה נמוכה באופן בלתי סביר משמעה ככל הנראה גם עבודה משפטית באיכות ירודה. משרדי מתמחה בניהול עסקאות נדל"ן, מכירה, רכישה וירושה של דירות, בתים פרטיים ומגרשים משרדי מספק שירותים נוטריונים בשפות העברית והאנגלית. אשמח לעמוד לשירותכם בכל עת. האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. כאמור, ליווי משפטי צמוד בעסקאות נדל"ן יכול לחסוך לצדדים הוצאות רבות וזמן יקר. משרדי מתמחה בניהול עסקאות נדל"ן, מכירה, רכישה וירושה של מגרשים, דירות, בתים פרטיים, מקבלן ו/או מיד שנייה. אשמח לעמוד לשירותכם בכל עת. משרדי מספק שירותים נוטריונים מגוונים בשפות העברית והאנגלית.